Como investir em imóveis? O guia completo para iniciantes!

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11 de Junho de 2025

12 min. de leitura

Redigido por Juliana Pravatta

Especialista em Investimentos

Investir em imóveis sempre foi um dos caminhos mais seguros para construir patrimônio, gerar renda passiva e proteger seu dinheiro da inflação. 

Mas, vamos combinar, o mercado mudou muito nos últimos anos. Hoje dá para começar com espaços menores, tickets mais acessíveis e processos totalmente digitais.

Se você quer saber como investir em imóveis de forma prática, simples e sem enrolação, este guia foi escrito para você.

Pegue um café e vem com a gente! 

Por que investir em imóveis continua fazendo sentido?

Imagine um investimento que combina valor tangível, potencial de valorização e a chance de receber aluguéis todos os meses.

Não é à toa que, segundo dados do Banco Central, cerca de 66 % do patrimônio das famílias brasileiras está no setor imobiliário (Relatório de Estabilidade Financeira, 2024). Essa preferência tem três grandes motivos:

  1. Segurança percebida – tijolo, concreto e escritura passam mais confiança do que números em uma tela.
  2. Proteção contra a inflação – historicamente, os preços dos imóveis acompanham (ou superam) a alta do custo de vida.
  3. Geração de renda – o aluguel cria um fluxo de caixa constante, algo valioso em tempos de juros altos.

E quando falamos de imóveis compactos (studios bem localizados), esse combo fica ainda mais atraente para o investidor iniciante.

Imóveis compactos: tendência inteligente para novos investidores

Você já notou que as metrópoles estão encolhendo os metros quadrados, mas ampliando a qualidade de vida? Morar perto do trabalho ou de um metrô vale ouro. 

Para quem quer investir em imóveis, isso significa:

Vantagem

Por que importa?

Ticket menor

Aporte inicial: R$ 35.000 (10% do valor do imóvel), em vez de R$ 600.000 ou mais.

Alta liquidez

Unidades pequenas vendem e alugam mais rápido, reduzindo vacância.

Público em crescimento

Jovens profissionais, estudantes intercambistas e divorciados buscam moradias compactas e bem localizadas.

Aqui na Lounge. 161 a gente mapeia os empreendimentos que oferecem: boa nota de walkability (facilidade e qualidade da experiência de caminhar em uma determinada área), áreas de lazer compartilhadas e gestão condominial moderna. Tudo para você entrar num projeto já pensando na saída (ou na locação).

Como está o mercado imobiliário brasileiro em 2025?

  • Oferta restrita em bairros centrais impulsiona preços;
  • Taxa Selic em 9,50 % a.a. torna o financiamento mais caro, mas puxa investidores para compra à vista de unidades menores;
  • Demanda de locação bateu recorde em 2024, segundo o Índice FipeZap+, especialmente em capitais como São Paulo, Florianópolis e Brasília.

Tradução: quem investir em imóveis bem localizados hoje, tende a ver valorização e bons aluguéis nos próximos anos.

Passo a passo: como investir em imóveis do zero ao primeiro contrato

Passo 1 – Defina seu objetivo

Você quer revender com lucro ou alugar? A resposta muda tudo: localização, timing e até o layout do imóvel.

Passo 2 – Planeje suas finanças

  • Faça um diagnóstico: quanto você tem para entrada? Quanto consegue reservar por mês?
  • Simule cenários de financiamento (30 % da renda é o limite recomendado para a parcela).

Passo 3 – Escolha a localização (macroeconomia + micro)

  • Macro: cidades com crescimento de PIB, hubs universitários ou polos de inovação.
  • Micro: proximidade de metrô, hospitais, coworkings e alta demanda de aluguel.

Passo 4 – Selecione o tipo de empreendimento

  • Pronto para morar
  • Em construção (o famoso lançamento)
  • Retrofit (revitalização de imóveis antigos)

Cada um tem prós e contras em preço, prazo e risco. A gente te ajuda a comparar!

Passo 5 – Analise indicadores

  • Valorização histórica da região
  • Rentabilidade média do aluguel
  • Índice de vacância
  • Qualidade construtiva

Passo 6 – Visite, negocie, escolha

Leve um checklist (falamos dele no fim do guia) e, se possível, um engenheiro ou arquiteto para avaliar estrutura, hidráulica e elétrica.

Passo 7 – Documentação e fechamento

Aqui é onde brilha a Lounge. 161. A gente cuida de matrícula, certidões, contrato e registro. Sem pastinha de papel, tudo 100 % digital e seguro.

Como investir em imóveis para alugar e criar uma renda todo mês

  1. Defina o público‑alvo: estudante, jovem casal, executivo, família?
  2. Prepare o imóvel: móveis planejados e eletrodomésticos aumentam o ticket.
  3. Precifique: pesquise anúncios comparáveis e ajuste conforme demanda.
  4. Anuncie com fotos profissionais: anúncio bonito = menor tempo vazio.
  5. Escolha a forma de gestão:
  • Autônoma: você anuncia, atende visitas e resolve manutenção.
  • Administradora: cobra de 6 % a 12 % do aluguel, mas cuida de tudo.

DICA DE OURO: O contrato de 30 meses é padrão, mas você pode negociar multa proporcional para ganhar flexibilidade.

Erros (caríssimos) que iniciantes cometem ao investir em imóveis

  • Comprar por emoção, não por dados;
  • Ignorar os custos de aquisição (ITBI, registro, escritura);
  • Superestimar a taxa de ocupação;
  • Negligenciar a manutenção preventiva;
  • Não ter reserva para vacância ou inadimplência.

Evite esses tropeços e acelere sua curva de aprendizado.

Mas afinal, quanto dinheiro eu preciso para começar?

  • Entrada: pelo menos 10 % do valor do imóvel;
  • Custos de transação: calcule 5 % a 6 % sobre o valor (taxas + impostos);
  • Reserva de segurança: 3 a 6 meses de aluguel.

Financiamento ou pagamento à vista?

Pagar à vista costuma ter maior poder de negociação, o que pode garantir um desconto significativo no preço.

Além disso, a velocidade da compra é imediata, sem depender de trâmites bancários.

No entanto, não há alavancagem nesse modelo, já que o comprador utiliza apenas o próprio dinheiro.

Já no caso do financiamento, o desconto tende a ser menor, pois há despesas financeiras envolvidas, como juros e taxas.

A compra depende da aprovação bancária, o que pode levar mais tempo.

Por outro lado, o financiamento permite que o comprador adquira o imóvel utilizando recursos do banco e, assim, ampliar seu patrimônio mesmo sem dispor do valor total.

A escolha certa depende do seu fluxo de caixa e apetite a risco. Aqui na Lounge .161 a gente monta a simulação dos dois jeitos para você decidir com clareza.

Tributação: o que entra no radar do leão

  • IR sobre ganho de capital: alíquotas regressivas de 15 % a 22,5 %.
  • IR sobre aluguel: isenção até R$ 1 .906, mas vale analisar o regime de carnê‑leão ou declaração completa.
  • IPTU e condomínio: despesas mensais que impactam a rentabilidade bruta.

Não curte papelada? Nosso time ajuda você nessas dúvidas.

Checklist: do primeiro Google ao primeiro aluguel

  1. Definir objetivo de investimento;
  2. Levantar capital disponível e limite de financiamento;
  3. Listar 3 bairros‑alvo;
  4. Solicitar estudos de mercado (valorização + aluguel médio);
  5. Visitar (ou fazer tour virtual) de 3 a 5 opções;
  6. Escolher a vencedora, negociar preço e bônus;
  7. Conferir documentação e assinar contrato;
  8. Fazer vistoria técnica e mobiliar o imóvel;
  9. Fotografar profissionalmente;
  10. Publicar anúncio e selecionar inquilino.

Imprima isso, cole na geladeira e bora executar!

E aí, gostou do nosso conteúdo sobre como investir em imóveis?

Se você leu até aqui, já sabe mais do que 90 % dos iniciantes. O próximo passo? Agendar um papo com os especialistas da Lounge.161.

A gente pega na sua mão (virtualmente ou com um café quentinho) e cuida de cada etapa, do planejamento ao contrato.

Descubra como é fácil fazer parte do time de investidores que já estão colocando o dinheiro para trabalhar.

Chegou a sua vez de investir!

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