Como investir em imóveis? O guia completo para iniciantes!

Investir em imóveis sempre foi um dos caminhos mais seguros para construir patrimônio, gerar renda passiva e proteger seu dinheiro da inflação. 

Mas, vamos combinar, o mercado mudou muito nos últimos anos. Hoje dá para começar com espaços menores, tickets mais acessíveis e processos totalmente digitais.

Se você quer saber como investir em imóveis de forma prática, simples e sem enrolação, este guia foi escrito para você.

Pegue um café e vem com a gente! 

Por que investir em imóveis continua fazendo sentido?

Imagine um investimento que combina valor tangível, potencial de valorização e a chance de receber aluguéis todos os meses.

Não é à toa que, segundo dados do Banco Central, cerca de 66 % do patrimônio das famílias brasileiras está no setor imobiliário (Relatório de Estabilidade Financeira, 2024). Essa preferência tem três grandes motivos:

1. Segurança percebida – tijolo, concreto e escritura passam mais confiança do que números em uma tela.
2. Proteção contra a inflação – historicamente, os preços dos imóveis acompanham (ou superam) a alta do custo de vida.
3. Geração de renda – o aluguel cria um fluxo de caixa constante, algo valioso em tempos de juros altos.

E quando falamos de imóveis compactos (studios bem localizados), esse combo fica ainda mais atraente para o investidor iniciante.

Imóveis compactos: tendência inteligente para novos investidores

Você já notou que as metrópoles estão encolhendo os metros quadrados, mas ampliando a qualidade de vida? Morar perto do trabalho ou de um metrô vale ouro. 

Para quem quer investir em imóveis, isso significa:

Aqui na Lounge. 161 a gente mapeia os empreendimentos que oferecem: boa nota de walkability (facilidade e qualidade da experiência de caminhar em uma determinada área), áreas de lazer compartilhadas e gestão condominial moderna. Tudo para você entrar num projeto já pensando na saída (ou na locação).

Como está o mercado imobiliário brasileiro em 2025?

• Oferta restrita em bairros centrais impulsiona preços;
• Taxa Selic em 9,50 % a.a. torna o financiamento mais caro, mas puxa investidores para compra à vista de unidades menores;
• Demanda de locação bateu recorde em 2024, segundo o Índice FipeZap+, especialmente em capitais como São Paulo, Florianópolis e Brasília.

Tradução: quem investir em imóveis bem localizados hoje, tende a ver valorização e bons aluguéis nos próximos anos.

Passo a passo: como investir em imóveis do zero ao primeiro contrato

Passo 1 – Defina seu objetivo

Você quer revender com lucro ou alugar? A resposta muda tudo: localização, timing e até o layout do imóvel.

Passo 2 – Planeje suas finanças

• Faça um diagnóstico: quanto você tem para entrada? Quanto consegue reservar por mês?
• Simule cenários de financiamento (30 % da renda é o limite recomendado para a parcela).

Passo 3 – Escolha a localização (macroeconomia + micro)

• Macro: cidades com crescimento de PIB, hubs universitários ou polos de inovação.
• Micro: proximidade de metrô, hospitais, coworkings e alta demanda de aluguel.

Passo 4 – Selecione o tipo de empreendimento

• Pronto para morar
• Em construção (o famoso lançamento)
• Retrofit (revitalização de imóveis antigos)

Cada um tem prós e contras em preço, prazo e risco. A gente te ajuda a comparar!

Passo 5 – Analise indicadores

• Valorização histórica da região
• Rentabilidade média do aluguel
• Índice de vacância
• Qualidade construtiva

Passo 6 – Visite, negocie, escolha

Leve um checklist (falamos dele no fim do guia) e, se possível, um engenheiro ou arquiteto para avaliar estrutura, hidráulica e elétrica.

Passo 7 – Documentação e fechamento

Aqui é onde brilha a Lounge. 161. A gente cuida de matrícula, certidões, contrato e registro. Sem pastinha de papel, tudo 100 % digital e seguro.

Como investir em imóveis para alugar e criar uma renda todo mês

1. Defina o público‑alvo: estudante, jovem casal, executivo, família?
2. Prepare o imóvel: móveis planejados e eletrodomésticos aumentam o ticket.
3. Precifique: pesquise anúncios comparáveis e ajuste conforme demanda.
4. Anuncie com fotos profissionais: anúncio bonito = menor tempo vazio.
5. Escolha a forma de gestão:

• Autônoma: você anuncia, atende visitas e resolve manutenção.
• Administradora: cobra de 6 % a 12 % do aluguel, mas cuida de tudo.

DICA DE OURO: O contrato de 30 meses é padrão, mas você pode negociar multa proporcional para ganhar flexibilidade.

Erros (caríssimos) que iniciantes cometem ao investir em imóveis

• Comprar por emoção, não por dados;
• Ignorar os custos de aquisição (ITBI, registro, escritura);
• Superestimar a taxa de ocupação;
• Negligenciar a manutenção preventiva;
• Não ter reserva para vacância ou inadimplência.

Evite esses tropeços e acelere sua curva de aprendizado.

Mas afinal, quanto dinheiro eu preciso para começar?

• Entrada: pelo menos 10 % do valor do imóvel;
• Custos de transação: calcule 5 % a 6 % sobre o valor (taxas + impostos);
• Reserva de segurança: 3 a 6 meses de aluguel.

Financiamento ou pagamento à vista?

Pagar à vista costuma ter maior poder de negociação, o que pode garantir um desconto significativo no preço.

Além disso, a velocidade da compra é imediata, sem depender de trâmites bancários.

No entanto, não há alavancagem nesse modelo, já que o comprador utiliza apenas o próprio dinheiro.

Já no caso do financiamento, o desconto tende a ser menor, pois há despesas financeiras envolvidas, como juros e taxas.

A compra depende da aprovação bancária, o que pode levar mais tempo.

Por outro lado, o financiamento permite que o comprador adquira o imóvel utilizando recursos do banco e, assim, ampliar seu patrimônio mesmo sem dispor do valor total.

A escolha certa depende do seu fluxo de caixa e apetite a risco. Aqui na Lounge .161 a gente monta a simulação dos dois jeitos para você decidir com clareza.

Tributação: o que entra no radar do leão

• IR sobre ganho de capital: alíquotas regressivas de 15 % a 22,5 %.
• IR sobre aluguel: isenção até R$ 1 .906, mas vale analisar o regime de carnê‑leão ou declaração completa.
• IPTU e condomínio: despesas mensais que impactam a rentabilidade bruta.

Não curte papelada? Nosso time ajuda você nessas dúvidas.

Checklist: do primeiro Google ao primeiro aluguel

1. Definir objetivo de investimento;
2. Levantar capital disponível e limite de financiamento;
3. Listar 3 bairros‑alvo;
4. Solicitar estudos de mercado (valorização + aluguel médio);
5. Visitar (ou fazer tour virtual) de 3 a 5 opções;
6. Escolher a vencedora, negociar preço e bônus;
7. Conferir documentação e assinar contrato;
8. Fazer vistoria técnica e mobiliar o imóvel;
9. Fotografar profissionalmente;
10. Publicar anúncio e selecionar inquilino.

Imprima isso, cole na geladeira e bora executar!

E aí, gostou do nosso conteúdo sobre como investir em imóveis?

Se você leu até aqui, já sabe mais do que 90 % dos iniciantes. O próximo passo? Agendar um papo com os especialistas da Lounge.161.

A gente pega na sua mão (virtualmente ou com um café quentinho) e cuida de cada etapa, do planejamento ao contrato.

Descubra como é fácil fazer parte do time de investidores que já estão colocando o dinheiro para trabalhar.

Chegou a sua vez de investir!